O 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120 m2 제3종일반주거지역
O 기준시점: 2018. 9. 1.
O 거래사례의 내역 - 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100 m2 - 용도지역: 제3종일반주거지역 - 거래사례가격: 3억원 - 거래시점: 2018. 3. 1. - 거래사례의 사정보정 요인은 없음
O 지가변동률(2018. 3. 1. ～ 9. 1.): A시 주거지역 4% 상승함
O 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
O 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함
O 상승식으로 계산할 것
핵심 해설
거래사례비교법은 사례의 단가에 시점수정·지역요인·개별요인 비교치를 순차로 곱해 시산단가를 구한 뒤 대상면적을 곱해 감정평가액을 산정한다.
1 X 285,680,000원은 시점수정·개별요인 비교치를 반영한 시산단가(2,964,000원/㎡) 기준 산정값과 다르다.
2 X 296,400,000원도 정확한 산정값과 일치하지 않는다.
3 X 327,600,000원도 시점수정·개별요인 비교를 반영한 결과와 다르다.
4 O 사례단가 3,000,000원/㎡(3억원÷100㎡)에 시점수정 1.04, 지역요인 1.00(인근지역이라 격차 없음), 개별요인 0.95(대상 5% 열세)를 곱한 시산단가 2,964,000원/㎡에 대상면적 120㎡를 곱하면 355,680,000원이 된다.
5 X 360,400,000원도 시산단가(2,964,000원/㎡)를 기준으로 한 실제 감정평가액과 다르다.
헷갈리기 쉬운 부분
사례면적과 대상면적이 다르므로 단가로 환산한 뒤 대상면적을 곱해야 한다는 점을 놓치기 쉽다.
감정평가 3방식 — 원가법·거래사례비교법(공시지가기준법)·수익환원법