감정평가 3방식 — 원가법⁠·거래사례비교법(공시지가기준법)⁠·수익환원법

원가법은 대상물건의 재조달원가(기준시점에 다시 만든다고 가정할 때 드는 비용)를 구한 뒤, 경과연수에 따른 감가상각분(감가수정)을 공제해 적산가액을 구하는 방법이다. 재조달원가에는 정상적인 취득 과정에서 발생하는 제세공과금 등의 부대비용도 포함된다. 재조달원가는 과거 신축 시 공사비에 건축비지수(건설공사비지수)의 변동을 반영해 구하고(재조달원가 = 신축시 공사비 × 기준시점지수/사용승인시점지수), 정액법으로 감가수정할 경우 감가누계액은 '재조달원가 × 경과연수/경제적 내용연수'로 계산하며, 적산가액은 재조달원가에서 이 감가누계액을 뺀 값이다.

공시지가기준법은 비교표준지의 공시지가에 시점수정⁠·지역요인⁠·개별요인⁠·그 밖의 요인 보정을 순서대로 곱해(상승식) 대상토지의 가액을 구하는 방법이다. 시점수정은 대상토지와 비교표준지가 속한 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 원칙이며 — 실제 이용상황이 아니라 '용도지역' 기준이라는 점에 유의해야 한다. 개별요인 비교에서 대상토지가 비교표준지보다 특정 조건에서 열세이면 그 열세율만큼 감액(예: 5% 열세 → ×0.95)하고, 우세이면 그만큼 증액(예: 8% 우세 → ×1.08)한다.

수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원율(할인율)로 환원 또는 할인하여 가액을 구하는 방법이다. 감정평가에 관한 규칙상 물건별 주된 평가방법은 다음과 같이 정해져 있다 — 토지: 공시지가기준법, 건물: 원가법, 기계기구⁠·항공기⁠·선박(공정가치)⁠·건설기계: 원가법, 자동차: 거래사례비교법, 과수원: 거래사례비교법, 임대료: 임대사례비교법, 광업재단⁠·기업가치: 수익환원법. 이 대응관계를 정확히 암기하는 것이 실무기준 문제의 핵심이다.