핵심 해설
세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 차감하여 산정하며, 가산하는 것이 아니다.
1 O 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득이라는 정의와 일치한다.
2 O 광고비·전기세·수선비는 부동산 운영에 직접 소요되는 영업경비 항목에 해당한다.
3 X 세전현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금상환액)을 '차감'해 구하며, 가산하는 것이 아니다.
4 O 세전지분복귀액은 순매각금액에서 미상환 저당잔금을 차감한 지분투자자 몫이라는 정의와 일치한다.
5 O 부동산투자 수익은 보유기간 중 소득이득과 처분 시 자본이득(가격상승분)으로 구성된다.
헷갈리기 쉬운 부분
세전현금흐름 계산에서 부채서비스액을 더하는 것으로 착각하기 쉽다.
할인현금수지분석법(DCF)과 전통적 분석기법