부채감당률(DCR)은 순영업소득(NOI)을 부채서비스액(원리금상환액)으로 나눈 값으로, 1보다 크면 순영업소득이 부채상환에 충분함을 의미한다.
공식
순영업소득(NOI)
순영업소득
=
유효총소득
−
영업경비
영업경비=재산세·보험료·관리비 등 순수 운영비용만(원리금상환액·영업소득세는 이후 단계)
DCR(부채감당률)
DCR
=
순영업소득
부채서비스액
DCR > 1 이면 순영업소득이 부채상환에 충분
세후현금흐름
세후현금흐름
=
세전현금흐름
−
영업소득세
세후현금흐름승수
세후현금흐름승수
=
지분투자액
세후현금흐름
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개념 설명
세후현금흐름승수는 지분투자액을 세후현금흐름(세전현금흐름에서 영업소득세를 뺀 값)으로 나눈 값이다. 순영업소득 산정 시 유효총소득(EGI)에서 영업경비(재산세, 보험료, 관리비 등 순수 운영비용)만 차감하며, 원리금상환액이나 영업소득세는 그 이후 단계(세전·세후현금흐름 계산)에서 반영한다.