수익형 부동산의 간접투자에서 자기자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은?

핵심 해설

정(+)의 레버리지효과는 총자본수익률이 저당수익률(이자율)보다 클 때 성립하며, 저당수익률이 더 크면 부채비율을 높일수록 자기자본수익률은 하락한다.

1 O 공실을 최소화해 유효총소득을 늘리면 순영업소득과 세후현금흐름이 증가해 자기자본수익률이 상승한다.

2 O 보유기간 중 자산가치를 높여 매각 시 자본이득을 늘리면 총자기자본수익률이 상승한다.

3 O 리츠 등 도관체를 활용하면 법인단계 과세가 면제되어 세후 자기자본수익률이 개선된다.

4 O 효율적 시설관리로 운영경비를 절감하면 순영업소득이 증가해 자기자본수익률이 상승한다.

5 X 정(+)의 지렛대효과는 총자본수익률이 저당수익률보다 클 때 발생하므로, 저당수익률이 더 큰 경우 부채비율을 높이면 오히려 자기자본수익률이 하락하는 부(-)의 레버리지가 나타난다.

헷갈리기 쉬운 부분 부채비율을 높이는 것이 항상 자기자본수익률을 높인다고 생각하기 쉽지만, 저당수익률과 총자본수익률의 대소관계에 따라 결과가 달라진다.