개념 설명
정(+)의 레버리지는 차입금리보다 총자본수익률(부동산 전체의 수익률)이 높을 때 부채를 활용할수록 자기자본수익률이 더 높아지는 효과이고, 부(-)의 레버리지는 반대로 차입금리가 총자본수익률보다 높아서 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 효과다.
자기자본수익률은 '총자본수익률 + (총자본수익률 - 차입이자율) × 부채비율(부채/자기자본)'로 구할 수 있다.
자기자본수익률을 직접 구할 때는 보유기간 동안의 순영업소득과 처분 시 자본이득(처분가격-매입가격)을 더한 총이익에서 대출이자(부채서비스액)를 차감한 금액을, 최초 투입한 자기자본으로 나눈다.
시중금리 상승은 투자자가 부담하는 자본의 기회비용을 높이므로 요구수익률을 상승시키는 요인이 되고, 반대로 시중금리 하락은 요구수익률을 하락시키는 요인이 된다.