다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?

가능총소득(PGI): 44,000,000원

공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%

운영경비(OE): 가능총소득의 2.5%

대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%)

토지환원율: 5%, 건물환원율: 10%

환원방법: 직접환원법

환원율 산정방법: 물리적 투자결합법

핵심 해설

물리적 투자결합법 환원율 = 토지환원율×토지비율+건물환원율×건물비율

PGI 44,000,000원, 공실손실 등 PGI의10%, OE PGI의2.5%, 토지60%(환원율5%)·건물40%(환원율10%) 수익가액 = NOI÷종합환원율, 종합환원율(물리적 투자결합법) = 토지환원율×토지비율+건물환원율×건물비율 ① EGI = 44,000,000-4,400,000 = 39,600,000원 ② OE = 44,000,000×2.5% = 1,100,000원 ③ NOI = 39,600,000-1,100,000 = 38,500,000원 ④ 종합환원율 = 5%×0.6+10%×0.4 = 3%+4% = 7% ⑤ 수익가액 = 38,500,000÷0.07 = 550,000,000원 550,000,000원

감정평가 3방식 — 원가법·거래사례비교법(공시지가기준법)·수익환원법