상가건물임대차보호법이 적용되는 X건물에 관하여 임대인 甲과 임차인 乙이 보증금 3억원, 월차임 60만원으로 정하여 체결한 임대차가 기간만료로 종료되었다. 그런데 甲이 乙에게 보증금을 반환하지 않아서 乙이 현재 X건물을 점유⁠·사용하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?

핵심 해설

상가임대차법 9조2항으로 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되어, 계속 점유·사용한 임차인은 '부당이득'이 아니라 '종전 계약의 차임'을 지급할 의무를 진다.

1 X 乙의 점유는 보증금반환채권에 기한 동시이행항변권 및 상가임대차법 9조2항의 존속의제로 적법하므로, 甲은 불법행위 손해배상을 청구할 수 없다.

2 X 乙의 점유·사용이 적법한 이상 채무불이행도 성립하지 않으므로, 乙은 채무불이행 손해배상의무를 지지 않는다.

3 X 상가임대차법이 적용되는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로(9조2항), 계속 점유·사용한 임차인은 '차임 상당의 부당이득'이 아니라 '종전 임대차계약에서 정한 차임'을 지급할 의무를 진다(대법원 2023다257600) — 따라서 부당이득반환 청구라는 서술은 틀렸다.

4 O 위 법리에 따라 甲은 乙에게 종전 임대차계약에서 정한 차임의 지급을 청구할 수 있다(대법원 2023다257600). 이것이 이 문제의 정답이다.

5 X 보증금반환채권은 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니므로 견련성이 없어 유치권을 행사할 수 없다.

헷갈리기 쉬운 부분 일반 민법 임대차라면 계속 사용·수익 시 '차임 상당의 부당이득'이 문제되지만, 상가·주택 임대차보호법이 적용되면 9조2항(주택은 4조2항)의 존속의제로 '차임' 지급의무가 된다는 점이 핵심 함정