다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은?

핵심 해설

직접환원법의 순영업소득은 유효총소득에서 수선유지비·화재보험료·재산세 같은 영업경비만 차감해 구하며, 영업소득세와 부채서비스액(저당지불액)은 순영업소득 산정에서 제외해야 한다.

1 X 순영업소득 계산에서 제외해야 할 영업소득세(300만원)와 부채서비스액(500만원)까지 경비로 차감하면 5억 7천만원이 나오지만, 이는 잘못된 산정이다.

2 X 부채서비스액(500만원)을 영업경비로 잘못 차감하면 6억원이 나오지만, 부채서비스액은 저당지불액으로 순영업소득 산정에서 제외해야 한다.

3 O 유효총소득(8,000만원×90%=7,200만원)에서 영업경비(수선유지비400+화재보험료100+재산세200=700만원)를 차감한 순영업소득 6,500만원을 환원율 10%로 나누면 6억 5천만원이다.

4 X 영업경비 항목에서 재산세(200만원)를 누락하면 순영업소득이 과대 산정되어 6억 7천만원이 나온다.

5 X 영업경비 항목에서 화재보험료와 재산세(합 300만원)를 누락하면 순영업소득이 과대 산정되어 6억 8천만원이 나온다.

헷갈리기 쉬운 부분 영업소득세와 부채서비스액을 영업경비로 착각해 순영업소득 계산에 포함하기 쉽다.