개념 설명
묵시적 갱신이 되면 존속기간은 2년으로 보되, 임차인은 그 기간 중에도 언제든 해지통지를 할 수 있다(통지 후 3개월 뒤 효력 발생). 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있다(갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다). 임차인의 적법한 계약갱신요구는 임대인에게 도달한 시점에 곧바로 효력이 발생한다(임대인의 별도 승낙 불요, 형성권적 효력). 다만 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 전대하는 등 법정 거절사유(제6조의3 제1항 각호)가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있다.
주택임대차의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 발생한다(제3조 제1항).
임차인이 직접 점유하지 않고 간접점유(전대 등)를 하더라도 임차인 명의의 주민등록이 유지되면 대항요건으로 인정될 수 있다(판례).
임차인이 대항요건을 갖춘 후 전세권을 설정하였더라도 주택임대차로서의 대항력은 전세권과 별개로 판단하므로, 이후 대항요건(인도·주민등록)을 상실하면 전세권의 존속 여부와 무관하게 대항력을 상실한다.
자기 소유 주택을 매도하면서 매수인과 임대차계약을 맺어 계속 거주하는 경우, 그 임차인의 대항력은 매수인 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 다음 날부터 발생한다(판례).
세대원 중 일부만 주민등록을 남겨두어도 대항력은 유지된다(판례).
임대차가 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마칠 수 있다. 임차권등기 이후에는 대항요건(주택 인도·주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. 임차권등기를 마친 임차인은 별도의 배당요구 없이도 우선변제를 받을 수 있다. 임대 중인 주택이 양도되면 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 원래의 임대인(양도인)은 보증금반환채무 등에서 벗어난다. 다만 소유권 이전이 실질적으로 채권담보를 목적으로 한 양도(양도담보)인 경우에는 임대인 지위가 승계되지 않아 원래의 임대인이 계속 책임을 진다.
임차인이 다가구용 단독주택의 일부를 임차하여 대항력을 취득한 후 그 건축물대장상 용도가 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다(판례). 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 대지만 별도로 경매되는 경우에도 대지의 환가대금에서 우선변제권을 행사할 수 있다(판례). 임차보증금반환채무를 승계한 양수인의 채무는 그 후 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 이전하더라도 소멸하지 않는다.